Что заставляет цены на новостройки расти и как изменится рынок в 2026 году

В последние годы рынок новостроек России претерпевал резкие перемены, но эксперты прогнозируют новый виток роста уже к 2026 году. По оценкам аналитиков крупнейших банков и агентств, продажи строящегося жилья увеличатся на 9%, а стоимость квадратного метра вырастет на 5-7%.

Почему именно сейчас рынок начинает оживать, какие факторы толкают цены вверх и чего ждать покупателям и инвесторам — эти вопросы становятся ключевыми для всех участников рынка недвижимости. Насколько стабилен предстоящий рост и появятся ли новые возможности для выгодных инвестиций — такими сомнениями делятся многие эксперты.

Главная новость и ключевые цифры

Согласно прогнозу, который представила директор аналитического управления Сбербанка Наталья Загвоздина, 2026 год может стать переломным для российского рынка новостроек. В этот период продажи строящегося жилья способны вырасти на 9 %, а средние цены увеличатся на 5-7%. Эти цифры получены на основании анализа динамики ключевой ставки и поведения покупателей в последние годы.

Аналитики отмечают, что восстановление рынка связывается именно со снижением ключевой ставки Центрального банка, которое ожидается во второй половине 2026 года. Такая динамика подтверждается и прогнозами агентства Эксперт РА, где предполагается, что разрыв между инфляцией и ростом цен на жилье в новостройках сохранится по меньшей мере до 2027 года.

Почему рынок новостроек готовится к росту

Ключевая ставка — это основной инструмент Центрального банка для регулирования стоимости кредитов и ипотеки. При высоких значениях ставки кредиты становятся дорогими, а желающих купить жилье с помощью ипотеки — меньше. Когда ставка снижается, ипотека становится доступнее, и спрос на новостройки растет.

Эксперты Сбера ожидают, что к декабрю 2026 года ключевая ставка снизится до 12-14%, что приведет к оживлению рынка и росту числа сделок по договорам долевого участия. Именно удешевление кредитов объясняет прогнозируемый рост объема продаж и цен во второй половине 2026 года, когда граждане смогут оформить ипотечный кредит онлайн на приобретение недвижимости.

Как инфляция отражается на ценах жилья

Сравнительный анализ показывает, что в последние годы цены на новостройки росли гораздо быстрее инфляции. Например, по словам Натальи Загвоздиной, инфляция с 2021 по 2024 год составила 43%, а стоимость квартир в новостройках удвоилась. Такой разрыв связан, в том числе, с действием льготной ипотеки — государственной программы, которая позволяла многим россиянам приобретать жилье на более выгодных условиях. В результате спрос существенно увеличился, что привело к скачкообразному росту цен.

Инфляция сама по себе не всегда ограничивает рост стоимости недвижимости, потому что на рынке действуют дополнительные стимулы и психология покупателей, которые стремятся вложиться в жилье быстрее, опасаясь дальнейшего подорожания.

Влияние сбережений и депозитов на рынок новостроек

Структура сбережений российских граждан существенно меняет баланс сил на рынке жилья. По сведениям аналитиков, общий объем активов россиян оценивается примерно в 200 трлн рублей, из которых 60 трлн рублей размещено на банковских депозитах, а еще 50 трлн рублей вложено в инвестиционные квартиры. При снижении ставок по вкладам значительная часть сбережений может устремиться в рынок новостроек. Наталья Загвоздина объясняет, что даже если только 5-10% депозитов будут направлены на покупку жилья, это эквивалентно годовому объему всего рынка новостроек (6 трлн рублей).

Подобный приток средств способен вызвать ощутимый скачок цен, ведь предложение новых квартир ограничено, а инвесторы ищут, куда выгодно вложить деньги. Такая ситуация напоминает заполненный амбар: если в него внезапно влить еще пару бочек зерна, цены на зерно на местном рынке могут резко подскочить.

Как меняется предложение и что происходит с застройщиками

В условиях высокой ключевой ставки застройщики были вынуждены сокращать запуск новых проектов, так как спрос падал, а кредиты дорожали. Это привело к тому, что за последние два года на рынок вышло меньше новых объектов, и выбор для покупателей стал уже. При этом 2023-2024 годы оказались крайне прибыльными для строительных компаний благодаря высоким ценам и масштабному спросу на фоне льготной ипотеки.

Тем не менее последовавший спад заставил многих застройщиков отложить запуск новых проектов, что теперь создает предпосылки для дефицита предложения, когда спрос начнет оживать. Такая цикличность становится типичной для российского рынка: периоды стремительного роста нередко сменяются затишьем и ограниченным выбором объектов.

Сравнение прогнозов и точки зрения экспертов

Прогнозы Сбербанка относительно роста цен и продаж находят подтверждение и в оценках агентства Эксперт РА, где специалисты считают, что максимальный рост стоимости новостроек придется на 2027 год. Аналитики указывают, что к этому моменту спрос восстановится, а ставки по ипотеке снизятся до 10%. При этом разница между инфляцией и ростом цен на жилье может достигнуть двухкратного значения.

Однако эксперты предупреждают, что эти сценарии сильно зависят от макроэкономической обстановки, политических решений и программ поддержки ипотеки. По оценкам аналитиков, даже небольшой сбой в финансовой системе или изменение государственной политики способны скорректировать прогнозы, причем не всегда в сторону ускорения роста.

Что ждать покупателям и инвесторам

Для будущих покупателей прогнозируемый рост цен означает, что ожидать значительного удешевления жилья не стоит. Те, кто решится купить квартиру в ближайшие годы, могут рассчитывать на сохранение вложенных средств и даже прирост капитала, особенно если приобретение финансируется за счет ипотеки под сниженный процент. Для инвесторов ситуация выглядит привлекательно: опыт прошлых лет показывает, что вложения в новостройки во время оживления рынка часто приносят прибыль выше инфляции.

Впрочем риски остаются: затяжное повышение ставок, новые ограничения на ипотечные программы или внезапная экономическая нестабильность могут изменить правила игры. В начале 2020-х годов многие инвесторы уже сталкивались с нестабильностью и резкими скачками цен, поэтому принимать решения следует с учетом возможных колебаний рынка.

Факторы неопределенности и долгосрочные тренды

Специалисты выделяют несколько ключевых факторов, которые способны повлиять на динамику цен и спрос на новостройки. Главные из них — уровень инфляции, изменения в ипотечных программах, рост доходов населения, а также макроэкономическая и политическая стабильность. Следить за этими параметрами важно всем, кто планирует покупку или инвестиции на рынке жилья: резкие колебания могут как усилить, так и затормозить прогнозируемый рост.

Аналитики Сбербанка и Эксперт РА подчеркивают, что говорить о долгосрочной предсказуемости рынка сложно, поскольку внешние обстоятельства часто меняют вектор развития отрасли.

Плавный переход к перспективам рынка

Останутся ли высокие темпы спроса устойчивыми, когда застройщики смогут вернуться к активному запуску новых проектов, как быстро отреагирует стоимость жилья на изменения в экономике? Эти вопросы волнуют как покупателей, так и инвесторов. Является ли текущий прогноз лишь краткосрочным всплеском или рынок выходит на новую долгосрочную траекторию роста? Будущее рынка новостроек пока остается открытым для интерпретации, и новые ответы появятся только со временем.